Especialistas alertam sobre a importância da documentação no mercado imobiliário

Neste mês, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) publicou o Provimento n. 195, que tem o objetivo de modernizar os serviços de registro de imóveis no Brasil e permitir mais transparência e segurança jurídica nas transações imobiliárias. O objetivo é solucionar problemas, como grilagem de terras, sobreposição de áreas e fragmentação de dados cadastrais. A norma, que vai entrar em vigor 90 dias depois da publicação (3 de junho), também prevê a criação de dois sistemas de âmbito nacional –Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis (Ieri-e) e Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis (SIG-RI)–, que vão integrar tecnologia georreferenciada, automação de processos e padronização de práticas.

A decisão do CNJ ocorre em um momento em que vender, comprar e alugar um imóvel têm se tornado processos cada vez mais simplificados pela era digital. Presentes em plataformas on-line e aplicativos, as imobiliárias podem ser acessadas facilmente pelos clientes. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário, Leticia Madureira, existem fatores essenciais que não podem se perder na praticidade e um deles é a documentação imobiliária.

Ela explica que o conjunto de documentos que deve ser exigido em uma transação imobiliária é o que garante a legitimidade do negócio, a segurança jurídica e, principalmente, a transparência do processo. “É essa documentação que comprova a real existência do imóvel, sua localização e valores, assim como a identidade e idoneidade das pessoas envolvidas no negócio.”

De acordo com a advogada, que atua como consultora jurídica da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), a conferência dos principais documentos em uma transação é um diferencial decisivo para evitar fraudes. Leticia ressalta que, “mesmo diante de anúncios tentadores, compradores e locadores devem ter muita cautela antes de efetuar qualquer pagamento ou assinar qualquer documento”. Ela adverte que, "do ponto de vista legal, uma venda feita com a documentação irregular pode causar a nulidade do negócio, além de prejuízos às partes envolvidas, inclusive ao corretor de imóvel que intermediou a negociação".

Segundo Leticia, a irregularidade na documentação pode gerar, entre outros riscos, reprovação de financiamentos, responsabilidade por dívidas ocultas, impossibilidade de registro da escritura e até mesmo a invalidação do negócio jurídico celebrado. "Deve ser verificada a procedência dos anúncios on-line, se a empresa está vinculada a um número de Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) ou CNPJ e sempre desconfiar de preços muito abaixo do mercado. O ideal é conhecer o imóvel e a parte interlocutora antes de efetuar qualquer pagamento", explica a advogada.

De acordo com o gerente de vendas da Sonho Real Netimóveis, Victor Almeida, é essencial prezar por uma política de proteção para todas as partes envolvidas. "Principalmente para certificarmos a propriedade do imóvel, se quem está vendendo de fato tem poderes para isso. Também para analisarmos, a partir da documentação, se há algo que possa impedir ou representar risco para a transação", afirma.

Segundo ele, entre os cuidados necessários, estão a confirmação de quem realmente é o proprietário do imóvel e a verificação de eventuais impedimentos, feita por meio da matrícula com ônus reais e ações atualizadas. Também é fundamental conferir o estado civil de todos os vendedores e garantir que ele esteja de acordo com a matrícula, por meio da certidão de estado civil atualizada. 

Ele ressalta ainda a importância de consultar registros em órgãos como SPC, Serasa, Fazenda Municipal, Estadual e Federal, Justiça do Trabalho, curatela e Tribunais de Justiça nas esferas estadual e federal. "É indispensável contar com um profissional qualificado para analisar todos esses documentos, identificar possíveis riscos e verificar se há algum processo pendente que exija regularização", destaca.

Victor relata que a verificação da conformidade da documentação deve ocorrer desde a captação do imóvel, mas, especialmente, no momento do fechamento. "Por esse motivo, só validamos o pagamento do sinal e prosseguimento do negócio com a análise de toda documentação atualizada dos vendedores", explica.

A diretora de Marketing da Netimóveis BH, Nathália Luiza de Oliveira, alerta para o risco da realização de negócios sem as devidas verificações dos documentos pertinentes. “Temos observado em Belo Horizonte algumas negociações sendo feitas sem a rigorosa apuração da documentação, com o intuito apenas de agilizar o processo e receber a comissão. O correto é oferecer aos clientes um imóvel somente quando estiver totalmente livre e desimpedido, pois, assim, não haverá riscos”, afirma Nathália.